OFICINA TÉCNICA

En Avantis Certiffica somos conscientes de lo complejos y técnicos que pueden resultar algunos aspectos de nuestra actividad, por esta razón, recogemos aquí algunos puntos que podrían ser de interés y que simplificamos para facilitar su lectura.


DATOS TÉCNICOS SOBRE LA CERTIFICACIÓN DE EFICICENCIA ENERGÉTICA

Legislación Nacional Aplicable

  • Real Decreto 235/2013 del 5 de Abril de 2013 por el que se aprueba el procedimiento básico para la Certificación de la Eficiencia Energética de los edificios.
  • Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo del Consejo de 19 de Mayo de 2010 relativa a la Eficiencia Energética de los edificios (Refundición).
  • Directiva 2002/91/CE del Parlamento Europeo del Consejo de 16 de Diciembre de 2002 relativa a la Eficiencia Energética de los edificios.
  • Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

Preguntas Frecuentes sobre la Certificación de Eficiencia Energética

Sí, poseer esta certificación es obligatorio desde el 1 de junio de 2013, momento en que entró en vigor el RD 235/2013 del 5 de abril.
La CEE tiene una validez de 10 años, no obstante el propietario podrá proceder voluntariamente a una actualización si ha habido cambios considerables en el inmueble.
Para todos los edificios, viviendas y locales anteriores a 2007 que vayan a ser alquilados o vendidos, tanto si son de segunda mano como de obra nueva.
El registro se realiza para dejar constancia ante la Administración Pública competente de que su vivienda dispone del certificado energético y de la calificación del mismo. En todo caso, la Administración no obliga al registro del certificado para la compra-venta o alquiler de un inmueble. El propietario tiene la obligación de estar en posesión del CEE, pero no de tenerlo registrado, según la legislación vigente anteriormente mencionada.
DATOS TÉCNICOS SOBRE LA INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS

Legislación Nacional Aplicable

  • Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Esta Ley deroga los artículos del 17 al 22 y del 23 al 25, dentro del CAPÍTULO IV, del Real Decreto-ley 8/2011.
  • Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio de 2011, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa.
  • Ley de Ordenación de la Edificación (LOE 38/1999).
  • El Código Técnico de la Edificación (CTE, Real Decreto 314/2006), recuerda la obligatoriedad de realizar un correcto mantenimiento del edificio por parte de propietarios y usuarios.

Comunidades Autónomas sin normativa específica aplicable: País Vasco, Aragón, Castilla y León, Castilla La-Mancha y Andalucía . El resto de comunidades autónomas tienen normativa específica aplicable.


Preguntas Frecuentes sobre la Inspección Técnica de Edificios

Sí, pero no para todos los edificios. Este informe es obligatorio para edificios residenciales de vivienda colectiva que tengan más de 50 años, según la Ley 8/2013, de 26 de junio.
Los propietarios de los inmuebles de edificios residenciales son quienes deberán presentar el informe, en caso de que la Administración competente les solicite que acrediten el estado del edificio.
Los propietarios de los inmuebles deben remitir una copia al organismo pertinente para su registro.
En el Informe de Evaluación debe figurar el inmueble, indicar su referencia catastral y contener de manera detallada:
  1. La evaluación del estado de conservación del edificio.
  2. La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, estableciendo si se deben realizar ajustes para satisfacerlas.
  3. La certificación de la eficiencia energética del edificio.
DATOS TÉCNICOS SOBRE LA CÉDULA DE HABITABILIDAD

Legislación Nacional Aplicable

  • Real Decreto 314/2006 de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación (C.T.E).

Comunidades Autónomas sin normativa específica aplicable: Navarra, Mallorca, Murcia, Ceuta y Melilla. El resto de comunidades autónomas tienen normativa específica aplicable.


Preguntas Frecuentes sobre la Cédula de Habitabilidad

Según el Código Técnico de la Edificación, para la obtención de la Cédula de Habitabilidad se evalúa:
  • Seguridad: estructural (SE), en caso de incendio (SI) y de utilización y accesibilidad (SUA).
  • Salubridad (HS): Higiene, salud y protección del medio ambiente.
  • Protección frente al ruido (HR).
  • Ahorro de energía (HE).
Depende de la Comunidad Autónoma, ya que varias comunidades han desarrollado normativas diferentes para regular esta materia.
La Cédula consta de tres partes: La solicitud de la misma, las tasas correspondientes y el Certificado de Habitabilidad.
En aquellas comunidades en las que la cédula es obligatoria, va dirigida a los propietarios de la vivienda, administradores o representantes autorizados.
El documento de la Cédula de Habitabilidad debe estar visado por el Colegio Técnico pertinente y debe estar correctamente registrado en el Organismo Público destinado a tal efecto.
DATOS TÉCNICOS SOBRE LAS TASACIONES DE INMUEBLES Y PERITACIONES INMOBILIARIAS

TASACIONES DE INMUEBLES

Legislación Nacional Aplicable

  • Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

Preguntas Frecuentes sobre las Tasaciones de Inmuebles

Por regla general, se emplea uno de los siguientes métodos para las tasaciones:
  1. De comparación: Es el más común, consiste en valorar el bien comparándolo con otros similares de la zona.
  2. Residual: Calcular el valor del inmueble al finalizar la construcción y restar los gastos en los que habrá que incurrir para que llegue al estado inicial.
  3. De capitalización: Se calcula el valor del inmueble mediante la actualización de todas las rentas netas que generará el inmueble mediante fórmulas económicas.
  4. Del coste: Calcular el coste de reposición del inmueble objeto de valoración.
Una tasación es la valoración de un objeto, en concreto, cuando hablamos de tasaciones inmobiliarias son informes o documentos en los que se determinan el valor de los inmuebles en el mercado en relación con la oferta y la demanda en determinado momento.
Se trata de la valoración de un inmueble para el que se ha solicitado un préstamo hipotecario en alguna entidad bancaria para adquirirlo. Es una garantía para que la entidad financiera conozca el valor de mercado para el que dará el préstamo y el riesgo que asume con dicha operación.
Se trata del valor de mercado de un bien, exceptuando aquellos bienes sujetos a protección oficial, en este caso el valor de tasación corresponderá al valor máximo legal. Las valoraciones de los bienes inmuebles, deben ser realizadas por un arquitecto que además debe poseer formación específica en esta materia y estar adscrito a una sociedad de tasación.
  • Toma como referencia el valor de las ventas recientes de otros inmuebles.
  • Antigüedad.
  • El tamaño, nº de habitaciones, nº de baños, distribución, etc.
  • Materiales de construcción empleados e instalaciones.
  • Si necesita reforma o si está recién reformado.
  • Si dispone de ascensores, zonas comunes, accesos…
  • Si está cerca de parques, centros comerciales, instalaciones deportivas, etc.
  • Si está en una zona bien conectada por carreteras, transporte público, etc. o no.

PERITACIONES INMOBILIARIAS

Legislación Nacional Aplicable

  • Procedimientos Civiles: Ley 1/2000, de 7 de Enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC), arts. 124 a 128 sobre recusación de peritos y 335 a 352 sobre el dictamen.
  • Procedimientos Penales: Real Decreto de 14 de Septiembre de 1882, que aprueba la Ley de Enjuiciamiento Criminal (en adelante LECrim), arts. 456 a 485, que regulan el informe pericial en la fase de instrucción del sumario, arts. 661 a 663 y 723 a 725, que lo regulan en la fase del juicio oral, y los arts. 334 a 367, que hacen referencia a diversas actividades periciales.
  • Procedimientos Contencioso-administrativos: Ley 29/1998, de 13 de Julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa (en adelante LJCA), arts. 60 y 61.
Dado que la regulación de la prueba pericial en el procedimiento laboral y en la LJCA es muy escasa, habrá de aplicarse lo dispuesto en la LEC en aquellos supuestos que no estén contemplados en dichas normas (aplicación subsidiaria o supletoria de la LEC), según dispone la Disposición Final Primera de la LJCA. No obstante, la aplicación de un precepto concreto de la LEC al proceso social o contencioso-administrativo sólo puede llevarse a cabo cuando, además de la falta de regulación específica laboral o en la LJCA para el supuesto, el precepto que se pretende aplicar no se oponga a los principios generales del proceso social o contencioso-administrativo.

Preguntas Frecuentes sobre las Peritaciones Inmobiliarias

Las peritaciones se realizan con la finalidad de reclamar una indemnización por vicios ocultos y desperfectos constructivos. Para ello, es necesario determinar el origen del desperfecto, estableciendo qué acciones se requieren para solucionar dicho desperfecto y valorando estas acciones definidas.
Aunque tienen factores comunes, la diferencia entre una tasación y una peritación principalmente es que un perito puede concluir un dictamen sin tener que establecer una valoración económica.
Consiste en un documento redactado por una persona con conocimientos técnicos, llamado perito judicial, que se emplea como prueba en un procedimiento judicial.
Se trata del examen y estudio previos a la entrega del informe pericial sobre la problemática encomendada al perito y que se ha de entregar al juez con sujeción a lo dispuesto por la ley.
Deben ser nombrados necesariamente por un Juez o Tribunal, con conocimiento de las partes.
DATOS TÉCNICOS SOBRE LAS INSCRIPCIONES CATASTRALES Y REGISTRALES

INSCRIPCIONES CATASTRALES

Legislación Nacional Aplicable

  • Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Preguntas Frecuentes sobre las Inscripciones Catastrales

Es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas. Contiene la descripción de los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.
Los bienes inmuebles se clasifican en el Catastro en:
  • Urbanos: Si el suelo en el que está es de naturaleza urbana.
  • Rústicos: Cuando el suelo en que se ubica es de naturaleza rústica, entendiéndose como tal aquel que no sea de naturaleza urbana.
  • De características especiales: Cuando se trata de un conjunto complejo de uso especializado (compuesto de suelo, edificios, instalaciones y obras de urbanización y mejora), pero que se entiende a efectos catastrales como un único inmueble.
La inscripción de bienes inmuebles en el Catastro es obligatoria y gratuita, a diferencia del Registro de la propiedad que no es obligatorio (aunque sí recomendable) y para el cual hay que pagar unas tasas establecidas por el Gobierno.


INSCRIPCIONES REGISTRALES

Legislación Nacional Aplicable

  • Ley Hipotecaria, Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946.
  • Reglamento Hipotecario, aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947.
  • Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, por el que se modifican artículos del Reglamento Hipotecario.
  • Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad.
  • Instrucción de 22 de mayo de 2002, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convierten a euros los Aranceles de los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles.
  • Real Decreto-Ley 6/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en Mercados de Bienes y Servicios.
  • Instrucción de 22 de mayo de 2002, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convierten a euros los Aranceles de los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles.

Preguntas Frecuentes sobre las Inscripciones Registrales

Se trata de un registro en el que se recoge la inscripción o anotación de los actos, resoluciones judiciales o administrativas y contratos que tengan relación o afecten a la propiedad y a otros derechos sobre bienes inmuebles de titularidad pública o privada.
  • El que adquiera el derecho.
  • El que lo transmita.
  • El que tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.
  • El que tenga la representación de cualquiera de ellos.
  • Ser consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno.
  • Debe acreditarse el pago de los impuestos pertinentes.
DATOS TÉCNICOS SOBRE LA LEGALIZACIÓN TÉCNICA DE ACTIVIDADES

PLAN DE LEGALIZACIÓN

Legislación Nacional Aplicable

  • Normativa urbanística de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la edificación.
  • Código Técnico de la Edificación - CTE.
  • Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios - RITE.
  • Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

Preguntas Frecuentes sobre el Plan de Legalización

Consiste en la documentación certificada y firmada por un técnico con la finalidad de acreditar la legalidad de un edificio que antes no era legal. Asimismo, verifica si las obras han sido realizadas según lo dictado por el planeamiento y normativa urbanísticos aplicables.
El Plan de Legalización es necesario para disponer de todos los derechos y poder contratar así los servicios urbanísticos como luz, agua, gas, etc. una vez se haya reconocido y aprobado la construcción por parte de la Administración, en la mayoría de los casos el Ayuntamiento.
  • Debe cumplir los requisitos mínimos de habitabilidad.
  • Cumplir con el C.T.E (Código Técnico de la Edificación).
  • Estar dentro de los parámetros dictados por la normativa urbanística del municipio.
  • Cumplir con la Eco-Eficiencia y con la normativa sobre eficiencia energética.
  • Seguir el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE).
Si se han llevado a cabo obras de reforma, de nueva construcción, etc. sin disponer de permisos ni licencia de obras. O en caso de que el edificio figure como almacén o local en el Ayuntamiento y que haya cambiado a, por ejemplo una vivienda, sin haber sido actualizado.
El Expediente de Legalización debe recoger la redacción del Plan de Legalización del técnico, la cuál se compondrá de la siguiente documentación:
  • Plano topográfico y situación de la edificación (no siempre es obligatorio).
  • Planos del estado actual de la edificación.
  • Control de calidad de materiales.
  • Certificado de solidez.
  • La justificación de las soluciones adoptadas según normativas vigentes.
Asimismo, deberá solicitar la licencia de obras en el Ayuntamiento y la Primera Ocupación y Tramitación de la Cédula de Habitabilidad en el departamento de Medio Ambiente y Vivienda.


PROYECTO DE APERTURA

Legislación Nacional Aplicable

  • Real Decreto Legislativo 1/2008, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Evaluación de Impacto Ambiental de proyectos. Modificada por la Ley 6/2010, de modificación del texto refundido de la Ley de Evaluación de Impacto Ambiental de proyectos, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2008, de 11 de enero.
  • La Ley 26/2007, de 23 de octubre, de Responsabilidad Medioambiental (incorpora la Directiva comunitaria 2004/35/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 21 de abril de 2004, sobre responsabilidad medioambiental en relación con la prevención y reparación de daños medioambientales).
  • Real Decreto 2090/2008, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo parcial de la Ley 26/2007, de Responsabilidad Medioambiental.
  • Real Decreto-ley 17/2012, de 4 de mayo, de medidas urgentes en materia de medio ambiente.

Normativa Comunitaria

  • Directiva 2004/35/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 21 de abril de 2004, sobre responsabilidad medioambiental en relación con la prevención y reparación de daños medioambientales.
  • Directiva 2011/92/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 13 de diciembre de 2011, relativa a la evaluación de las repercusiones de determinados proyectos públicos y privados sobre el medio ambiente. Deroga la Directiva 85/337/CEE del Consejo; Directiva 97/11/CE del Consejo; Directiva 2003/35/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, Únicamente artículo 3 y la Directiva 2009/31/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, Únicamente artículo 31.

Preguntas Frecuentes sobre el Proyecto de Apertura

Se trata de una autorización urbanística para abrir o modificar las condiciones físicas de establecimientos y para cambiar de actividad o de titular. Es requisito indispensable que sea elaborado por un técnico competente.
Presentando una solicitud en el Ayuntamiento, junto con el proyecto técnico visado por el Departamento de Urbanismo. Para dar de alta el expediente también será necesario abonar las Tasas Municipales de Licencia de Apertura correspondientes y una vez la Administración lo ha revisado y aprobado, procederá a la concesión de la Licencia.
El objetivo de esta Licencia es autorizar la puesta en uso de los edificios, instalaciones o locales y confirmar que han sido efectuados en base a lo que dicta la normativa urbanística, ambiental y de seguridad.
  • Memoria.
  • Estudio de seguridad.
  • Planos especificando las características del inmueble.
  • Pliego de condiciones.
  • Presupuesto del coste de las obras.
  • Descripción del negocio a desarrollar.
  • Modificaciones a realizar.
  • Justificación del cumplimiento de la normativa vigente.